Hukumonline-Properthy

Sudah Bayar Panjar, Rumah Dijual ke Orang Lain

 

Ayah saya akan menjual rumah seharga Rp50 juta dan atas persetujuan keluarga. Saya berikan uang panjar sebesar Rp5 juta dan sisanya akan dibayar kemudian. Namun, belakangan rumah tersebut telah dijual ke orang lain seharga Rp35 juta. Uang panjar yang saya berikan tidak ada bukti di atas kertas namun diketahui keluarga. Pertanyaan saya, upaya hukum apa yang dapat saya lakukan untuk pembeli rumah itu dan ayah saya? Terima kasih atas bantuannya.

AGUNGB26

Jawaban:

Ilman Hadi

Pada prinsipnya, jual beli tanah yang terjadi antara ayah dengan anaknya tidak berbeda dengan jual beli (tanah) pada umumnya. Tidak ada peraturan perundang-undangan yang melarang jual beli tanah antara orang tua dengan anak (-anaknya). Lebih jauh simak artikel Sahkah Jual Beli Tanah antara Ayah dengan Anak?

 

Jual beli yang Saudara sampaikan adalah jual beli dengan uang panjar. Menurut Pasal 1464 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (“KUHPer”):

 

“Jika pembelian dilakukan dengan memberi uang panjar, maka salah satu pihak tak dapat membatalkan pembelian itu dengan menyuruh memiliki atau mengembalikan uang panjarnya.”

 

Menurut ketentuan tersebut, Saudara tidak bisa menuntut pengembalian uang panjar yang telah dibayarkan untuk pembelian rumah.

 

Berdasarkan Pasal 1458 KUHPer, jual beli dianggap telah terjadi antara kedua belah pihak, segera setelah tercapai kesepakatan tentang barang tersebut beserta harganya, meskipun barang itu belum diserahkan dan harganya belum dibayar. Dengan demikian, telah terjadi jual beli antara Saudara dan ayah Saudara.

 

Meskipun demikian, menurut Pasal 1459 KUHPer jis. Pasal 616, Pasal 506 angka 1 KUHPer hak milik dari rumah tersebut baru beralih setelah adanya pengumuman akta. Tindakan ayah Saudara yang menjual rumah tersebut kepada pembeli lain padahal sudah terjadi kesepakatan jual beli dengan Saudara dapat dikategorikan sebagai wanprestasi atau ingkar janji.

 

Wanprestasi, adalah suatu keadaan di mana salah satu pihak dinyatakan lalai memenuhi kewajibannya untuk melakukan suatu prestasi sebagaimana diperjanjikan. Wanprestasi ini dapat berupa:

 

a)    tidak melakukan apa yang disanggupi akan dilakukannya;

b)    melaksanakan apa yang dijanjikannya, tetapi tidak sebagaimana dijanjikan;

c)    melakukan apa yang dijanjikannya tetapi terlambat;

d)    melakukan sesuatu yang menurut perjanjian tidak boleh dilakukannya.

Lebih jauh simak artikel Beda Kepailitan dan Wanprestasi.

 

Ayah Saudara dapat dikatakan wanprestasi karena melakukan sesuatu yang seharusnya tidak boleh dilakukan, yakni menjual rumah tersebut kepada orang lain padahal sebelumnya telah menyepakati jual beli rumah yang sama dengan Saudara.

 

Jika memang jual beli yang terjadi antara ayah Saudara dengan pihak ketiga dilakukan secara sah, dibenarkan oleh hukum dan pembeli tidak mengetahui adanya jual beli yang terjadi sebelumnya, pembeli tersebut dapat dikatakan sebagai pembeli yang beritikad baik.

 

Kedudukan pembeli rumah (orang lain) yang beritikad baik dilindungi oleh hukum sebagaimana disebutkan dalam yurisprudensi Putusan Mahkamah Agung Republik Indonesia tanggal 26 Desember 1958 Nomor 251 K/Sip/1958.

 

Kesimpulannya, Saudara tidak dapat menuntut rumah dari pihak pembeli yang beritikad baik. Akan tetapi, Saudara masih bisa melakukan gugatan atas dasar wanprestasi kepada ayah Saudara. Dengan demikian, Saudara dapat menggugat ganti rugi atas uang panjar yang telah dibayarkan. Akan tetapi, kami menyarankan sebaiknya permasalahan ini diselesaikan secara kekeluargaan demi menjaga silaturahmi keluarga dan mencegah keretakan hubungan.

 

Demikian jawaban dari kami, semoga bermanfaat.

 

Dasar hukum:

Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (Burgerlijk Wetboek) Staatsblad Nomor 23 Tahun 1847

 

Putusan:

Putusan Mahkamah Agung Republik Indonesia tanggal 26 Desember 1958 Nomor 251 K/Sip/1958

 

Sumber:@klinikhukum, atau facebook Klinik Hukumonline.Rabu, 27 Juni 2012