Hukumonline-Properthy

Bagaimana Cara Penerbitan Sertifikat Hak Milik Strata Title?

 

Bagaimana cara dan syarat penerbitan Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (SHMSRS) oleh BPN? Apakah harus ada Peraturan Daerah tentang Rumah Susun terlebih dahulu? Mohon penjelasan.

la.bagaskara

Jawaban:

Jecky Tengens, S.H.

Sebelumnya, saya akan menjelaskan sedikit mengenai kepemilikan atas satuan rumah susun terlebih dahulu. Sertifikat Hak Milik atas Rumah Susun (“SHMRS) adalah bentuk kepemilikan yang diberikan terhadap pemegang hak atas Rumah Susun. Bentuk Hak milik atas rumah susun ini harus dibedakan dengan jenis hak milik terhadap rumah dan tanah pada umumnya. SHMRS dalam dunia properti sering juga disebut strata title. Strata title sebenarnya tidak dikenal dalam hukum Indonesia. Strata title berasal dari negara Barat dan dikenal dalam konsep hunian vertikal maupun horisontal di mana hak kepemilikan atas suatu ruang dalam gedung bertingkat dibagi-bagi untuk beberapa pihak. Lebih jauh, simak jawaban Klinik Hukum sebelumnya: Strata Title. Dalam uraian selanjutnya saya akan jelaskan cara dan syarat penerbitan SHMRS.

 

Pihak developer/pengembang rumah susun wajib untuk menyelesaikan pemisahan terlebih dahulu atas satuan-satuan rumah susun yang meliputi bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama (lihat Pasal 7 ayat [3] UU No. 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun/UURS jo Pasal 39 PP No. 4 Tahun 1988 tetang Rumah Susun/PP No. 4 Tahun 1988).

 

Pemisahan tersebut dilakukan dengan Akta Pemisahan, untuk lebih jelasnya dapat dilihat ketentuan Pasal 2, Pasal 3 dan Pasal 4 Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 2 Tahun 1989 tentang Bentuk dan Tata Cara Pengisian serta Pendaftaran Akta Pemisahan Rumah Susun (“PKBPN No. 2 Tahun 1989”):

 

“Pasal 2

(1)        Akta pemisahan dilengkapi dengan pertelaan yang jelas dalam bentuk gambar, uraian dan batas-batas pemilikan satuan rumah susun yang mengandung nilai perbandingan proporsional.

(2)         Pertelaan sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) pasal ini ditetapkan oleh penyelenggara pembangunan rumah susun.

 

Pasal 3

(1)         Akta pemisahan dibuat dan diisi sendiri oleh penyelenggara pembangunan rumah susun.

(2)         Tata cara pengisian akta pemisahan sesuai dengan pedoman terlampir.

 

Pasal 4

(1)        Penyelenggara pembangunan wajib meminta pengesahan isi akta pemisahan yang bersangkutan kepada Pemerintah Daerah Tingkat II Kabupaten/Kotamadya setempat atau kepada Pemerintah Daerah Khusus Ibukota Jakarta, apabila pembangunan rumah susun terletak di wilayah Daerah Khusus Ibukota Jakarta.

(2)        Akta pemisahan setelah disahkan sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) pasal ini harus didaftarkan oleh penyelenggara pembangunan pada Kantor Pertanahan setempat, dengan melampirkan:

a.      Sertipikat hak atas tanah;

b.      Izin Layak Huni;

c.       Warkah-warkah lainnya yang diperlukan”

 

Hak milik atas satuan rumah susun terjadi sejak didaftarkannya akta pemisahan dengan dibuatnya Buku Tanah untuk setiap satuan rumah susun yang bersangkutan (Pasal 39 ayat [5] PP No. 4 Tahun 1988).

 

Terhadap buku tanah tersebut kemudian dapat diterbitkan Sertifikat Hak Milik Atas Rumah Susun(Pasal 7 ayat [1] Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 4 Tahun 1989 tentang Bentuk dan Tata Cara Pembuatan Buku Tanah serta Penerbitan Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun/PKBPN No. 4 Tahun 1989).  

 

SHMRS dibuat dengan cara:

a.      membuat salinan dari buku tanah yang bersangkutan.

b.      membuat salinan surat ukur atas tanah bersama.

c.      membuat gambar daerah satuan rumah susun yang bersangkutan

Salinan-salinan tersebut kemudian dijilid menjadi sebuah dokumen yang disebut dengan Sertifikat (lihat Pasal 7 ayat [2] dan ayat [3] PKBN No. 4 Tahun 1989).

 

Jadi, secara singkat dapat dilihat bahwa dasar dari diterbitkannya SHMRS ini didapat dari akta pemisahan yang telah disahkan dan didaftar, kemudian dari akta pemisahan tersebut dibuatlah buku tanah sebagai dasar penerbitan SHMRS.

SHMRS yang diterbitkan tersebut merupakan tanda bukti hak milik terhadap satuan rumah susun yang dimiliki(Pasal 9 ayat (1) UURS jo. Pasal 7 ayat (4) PKBN No. 4 Tahun 1989).

 

Demikian yang bisa saya jelaskan, semoga dapat memberi pencerahan. Terima kasih.

 

Dasar hukum:

1.      Undang-Undang No. 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun

2.      Peraturan Pemerintah No. 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai Atas Tanah

3.      Peraturan Pemerintah No. 4 Tahun 1988 tentang Rumah Susun

4.      Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 2 Tahun 1989 tentang Bentuk dan Tata Cara Pengisian serta Pendaftaran Akta Pemisahan Rumah Susun

5.      Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 4 Tahun 1989 tentang Bentuk dan Tata Cara Pembuatan Buku Tanah serta Penerbitan Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun

Sumber:@klinikhukum, atau facebook Klinik Hukumonline.Selasa, 23 Agustus 2011