Hukumonline-Properthy

PPJB versus addendumnya mana yang lebih kuat hukumnya?

 

Saya teriming-iming oleh brosur yang bagus dan pihak developer yang ternama dan membeli apartemen di Serpong dengan rental guarantee selama 2 tahun. Masalahnya, pihak developer sudah telat pembangunan projeknya lebih dari satu tahun dan menurut PPJB pihak pertama dinyatakan lalai dengan waktu tertentu dan dikenakan denda 1 permil perhari atau maksimum 5% dari nilai sisa progress yang belum terselesaikan. Developer juga lalai/sangat terlambat dalam pembayaran rental guarantee. Permasalahannya, pembelian apartemen ini dilakukan atas nama adik saya dan dia menandatangani addendum yang bagian isinya menyebutkan: “Atas apa yang tercantum di dalam addendum ini pihak kedua memberikan pembebasan/tidak akan menuntut apapun kepada Pihak pertama atas kewajibannya dalam memberikan jaminan pengoperasian dan pengelolaan ataupun mengenai penyerahan unit apartemen milik pihak kedua.” Dan perjanjian ini ditandatangani dengan materai. Pertanyaan saya, 1) Apakah perjanjian ini mengambil ahli (over ride) PPJB yang sudah ada? 2) Apakah masih ada harapan sesudah adik saya menandatangani tambahan addendum ini? 3) Saya mau mereka (developer) bertanggung jawab atas biaya keterlambatan penyerahan fisik, rental guarantee dan relokasi apartemen saya ke lantai atas seperti yang dijanjikan untuk dioperasikan sebagai hotel unit bukan untuk residensi. Terima kasih banyak sebelumnya.

virgo23

Jawaban:

Alfi Renata

Uraian kami di bawah ini hanya berdasarkan asumsi kami dari pertanyaan saudara dan kami tidak melihat dokumen-dokumen terkait:

1.     Addendum atau perubahan PPJB (perjanjian pengikatan jual beli) yang disetujui oleh developer dan adik Anda secara hukum menggantikan klausul-klausul PPJB yang diubah.  Dengan penandatanganan addendum PPJB tersebut, berarti adik Anda telah membebaskan pihak pengembang atau developer dari pemenuhan kewajiban-kewajibannya antara lain pemberian jaminan pengoperasian, pengelolaan, dan penyerahan unit apartemen. Dengan demikian, adik Anda tidak lagi dapat menuntut pemenuhan seluruh kewajiban pihak pengembang yang tercantum dalam PPJB sebelum ada addendum.

2.     Untuk menjawab pertanyaan itu, Anda perlu memastikan hal-hal berkaitan dengan PPJB serta addendumnya antara lain;

-       Apakah PPJB yang dibuat dan ditandatangani memungkinkan adanya pembebasan tanggung jawab dari pihak developer? Apakah addendum PPJB yang dibuat bertentangan dan dilarang dalam PPJB? Kemudian, mengenai klausul pembebasan sebagaimana tersebut di atas, perlu dilihat lebih lanjut apakah yang dibebaskan mencakup seluruh kewajiban pihak developer ataukah hanya sebagian? Apabila ternyata dalam PPJB dan addendum PPJB tidak mencakup pelepasan seluruh kewajiban developer, maka secara hukum developer tetap bertanggung jawab dan Anda tetap dapat menuntutnya. Anda dapat menuntut secara perdata maupun pidana.

-       Berkaitan dengan relokasi atau pemindahan unit apartemen, perlu Anda pastikan apakah hal tersebut diatur dalam addendum PPJB? Apabila mereka tidak melakukan pemindahan unit apartemen sesuai dengan perjanjian, maka dapat dilakukan upaya hukum perdata yaitu menggugat ke pengadilan dan pidana dengan dasar adanya penipuan.

3.     Untuk meminta pertanggungjawaban dari developer Anda bisa mempertimbangkan langkah-langkah berikut:

-        Mengirimkan surat kepada pihak developer untuk meminta dan mendapat penjelasan atas permasalahan terjadi, terutama mengenai masalah dibuatnya addendum PPJB tadi. Apabila developer tidak menanggapi, langkah selanjutnya setelah mempelajari dokumen-dokumen yang ada, maka dilakukan upaya menegur developer agar dapat memberikan penjelasan dan melaksanakan kewajiban.

-        Jika Anda tidak puas dengan penjelasan dari pihak developer dan tetap merasa dirugikan, maka Anda dapat mengajukan tuntutan secara perdata. Dalam hal ini, Anda dapat menggugat atas dasar wanprestasi atau perbuatan melawan hukum, bergantung dari dokumen-dokumen yang Anda miliki. Anda juga dapat menambahkan ketentuan yang diatur dalam UU No. 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen mengenai hak konsumen dan kewajiban pelaku usaha, juga mengenai tanggung jawab pelaku usaha memberikan ganti rugi. Semua itu, tentu saja, bergantung dari dokumen-dokumen yang Anda miliki.

-        Untuk menuntut secara pidana, yang perlu dibuktikan adalah bahwa telah terjadi kesengajaan penipuan oleh pihak developer. Apabila dapat dibuktikan, maka Anda dapat menuntut secara pidana. Apalagi kalau hal tersebut dilakukan kepada orang banyak, tidak hanya terhadap pihak Anda saja, maka Anda beserta orang-orang yang bersangkutan dapat bersatu untuk melaporkan secara pidana.

Rental guarantee atau jaminan sewa di sini merupakan fasilitas yang diberikan oleh pihak pengembang apartemen, yang nantinya akan menjadi pengelola, kepada pembeli apartemen mengenai jaminan sewa, dimana isi rental guarantee bergantung pada kesepakatan dari pihak developer dan pembeli. Misalnya, bahwa selama waktu tertentu dan dengan harga tertentu, pembeli akan memperoleh penyewa atas unit apartemen yang dibelinya; atau ada juga rental guarantee yang isinya bahwa developer hanya mengurus/menerima unit apartemen untuk disewakan, namun tidak menyebutkan jangka waktunya. Sehingga, developer tidak menanggung resiko akan membayar uang sewa, apabila tidak ada yang menyewa unit apartemen yang bersangkutan.

 

Demikian sejauh yang kami ketahui. Semoga bermanfaat.

Sumber:@klinikhukum, atau facebook Klinik Hukumonline.Jumat, 29 Januari 2010