Hukumonline-Properthy

Hak Guna Bangunan

 

Saya saat ini mau membeli rumah di sebuah kompleks KORPRI. Namun konon ternyata status lahannya adalah Hak Guna Bangunan atau Hak Guna Usaha karena lahannya adalah milik Pemda dan rumah-rumah di lahan tersebut dibangun untuk kalangan Pegawai Pemda. Yang ingin saya tanyakan adalah: 1. Dengan status HGB atau HGU apakah berarti penguasaan tanah oleh pemilik rumah ada jangka waktunya? 2. Apakah tanah tersebut ada kemungkinan dicabut (diambil alih) oleh pihak Pemda (selaku pemilik) di masa mendatang? 3. Kalau penguasaan lahan dicabut oleh Pemda selaku pemilik lahan, apakah kompensasi yang diterima oleh si pemilik rumah? 4. Apakah cukup riskan bila beli rumah dengan status tanah HGU/HGB? 5. Biaya apakah yang biasanya timbul dalam transaksi jual beli tanah/rumah yang disertai balik nama atau serttifikasi? Dan berapa besar kira-kira biaya tersebut? 6. Biaya transaksi ini menjadi tanggung jawab siapa? Apakah penjual atau pembeli? Demikian pertanyaan ini disampaikan, terima kasih atas bantuan anda.

edy-marbyanto

Jawaban:

Bung Pokrol

1.      Untuk soal ini, anda harus pastikan terlebih dahulu, apakah penjual adalah pegawai Pemda dan apakah ia telah membeli lunas rumah/tanah tersebut dari Pemda yang bersangkutan. Sebab rumah/tanah demikian dapat dibeli oleh pegawai yang menghuni, yang selanjutnya dapat menjadi Hak Milik. Meskipun ada jangka waktunya 20-30 tahun, dalam hal ini HGB atau Hak Pakai (bukan HGU) yang diberikan kepada pegawai yang menghuni rumah tersebut, menurut Keputusan Menteri Negara Agraria No.2/1998, dapat dimohonkan Hak Milik kepada Badan Pertanahan Nasional (BPN) setempat. Jadi coba anda tanyakan penjual mengenai dokumen rumah tersebut, biasanya terdiri dari:  Sertipikat HGB/Hak Pakai, Surat Tanda Bukti Pelunasan Harga Rumah/Tanah, SK Departemen PU bahwa tanah sudah menjadi milik pegawai yang bersangkutan, Surat Pelepasan Hak, dan bukti-bukti lain yang berkaitan. Dan jika masih HGB/Hak Pakai, usahakan untuk dirubah dulu menjadi Hak Milik ke BPN yang dimohon oleh pegawai (penjual) yang bersangkutan atau ahli warisnya.

2.      Memang HGB atau Hak Pakai ada jangka waktunya, dan ketika jangka waktu yang diberikan habis maka tanah tersebut kembali menjadi tanah negara.  Namun terkecuali terhadap tanah HGB atau Hak Pakai yang berasal dari tanah rumah tinggal yang telah dibeli pegawai negeri dari Pemerintah yang sudah habis jangka waktunya dan masih dipunyai oleh pegawai negeri yang bersangkutan atau ahli warisnya, maka tanah itu diberikan kepada pegawai negeri atau ahli warisnya dengan Hak Milik. Maka bagi pegawai negeri atau ahli warisnya, sebaiknya mendaftarkan tanah tersebut ke BPN untuk dirubah menjadi Hak Milik, agar status tanah tersebut menjadi jelas kepemilikannya dan tidak menjadi masalah dikemudian hari. Tanah yang sudah dibeli oleh pegawai negeri, meskipun masih HGB atau Hak Pakai tidak boleh dicabut oleh Pemda meskipun sudah habis jangka waktunya.

3.      Seandainya Pemda memang berhak atas tanah itu suatu saat nanti, maka Pemda tidak bisa semena-mena mencabut tanah itu tanpa putusan pengadilan. Yang dapat anda lakukan adalah bertahan di rumah tersebut, sebab anda menguasai rumah secara sah. Sampai ada penyelesaian secara mufakat atau ada putusan pengadilan. Tetapi lagi-lagi anda sebaiknya melakukan poin pada angka dua sebagai tindak pencegahan.

Dalam hal pengambil alihan lahan sebagaimana yang ditanyakan, biasanya ada uang kerohiman yang besarnya sesuai kebijaksanaan pengambil lahan serta kesepakatan kedua belah.

4.      Tidak ada resiko membeli tanah HGB atau Hak Pakai selama sertipikat atas tanah tersebut memang ada, dan sedapat mungkin atas nama orang yang menjual. Dan penting untuk diingat, untuk jual-beli yang menyangkut tanah, wajib hukumnya dilakukan dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Hanya saja, biasanya rumah dengan tanah HGB atau Hak Pakai, harga jualnya dibawah rumah dengan tanah Hak Milik. Tetapi memang penguasaan lahan dengan HGB atau Hak pakai terbatas yaitu untuk HGB: 30 tahun dan dapat diperpanjang 20 tahun. Walau demikian setelah habis masa berlakunya dapat diperbaharui. Sedangkan Hak Pakai berlaku selama 25 tahun dan dapat diperbaharui

5.      Dalam transaksi jual beli rumah, biaya yang umum dikeluarkan yaitu:  biaya pembuatan akta PPAT, Bea Pengalihan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB), biaya balik nama. Untuk berapa besarnya, hal itu dapat ditanyakan langsung kepada PPAT atau pejabat BPN mengenai biaya resminya.

6.      Biaya transaksi tergantung pada kesepakatan kedua belah pihak untuk siapa yang menanggungnya, bisa penjual, atau pembeli, atau 50:50.

Sumber:@klinikhukum, atau facebook Klinik Hukumonline.Kamis, 21 Juli 2005