Hukum
Jual Beli Tanah/Rumah
I.Jual
beli merupakan proses peralihan hak yang sudah ada sejak jaman dahulu, dan
biasanya diatur dalam hukum Adat, dengan prinsip: Terang dan Tunai. Terang artinya di lakukan di
hadapan Pejabat Umum yang berwenang,
Tunai artinya di bayarkan secara
tunai. Jadi, apabila harga belum lunas, maka belum dapat dilakukan proses jual
beli dimaksud. Dewasa ini, yang diberi wewenang untuk melaksanakan jual beli
adalah Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang terdiri dari:
* PPAT sementara –> adalah Camat
yang diangkat sebagai PPAT untuk daerah –daerah terpencil* PPAT –> Notaris
yang diangkat berdasarkan SK Kepala BPN untuk wilayah kerja tertentu
Data-data apa saja yang harus
dilengkapi untuk proses Jual Beli & balik nama tersebut?Dalam
transaksi jual beli tanah dan/atau bangunan tersebut, biasanya PPAT yang
bersangkutan akan meminta data-data standar, yang meliputi:
I. Data tanah, meliputi:a.asli PBB 5 tahun terakhir
berikut Surat Tanda Terima Setoran(bukti bayarnya)b.Asli sertifikat tanah
(untuk pengecekan dan balik nama)c.asli IMB (bila ada, dan untuk diserahkan
pada Pembeli setelahselesai proses AJB)d.bukti pembayaran rekening listrik,
telpon, air (bila ada)e. Jika masih dibebani Hak Tanggungan (Hipotik), harus
ada SuratRoya dari Bank yang bersangkutan
Catatan: point a & b mutlak
harus ada, tapi yang selanjutnya optional
II. Data Penjual & Pembeli
(masing-masing) dengan kriteriasebagai berikut:
* PPAT sementara –> adalah Camat
yang diangkat sebagai PPAT untuk daerah –daerah terpencil* PPAT –> Notaris
yang diangkat berdasarkan SK Kepala BPN untuk wilayah kerja tertentu
Data-data apa saja yang harus
dilengkapi untuk proses Jual Beli & balik nama tersebut?Dalam transaksi
jual beli tanah dan/atau bangunan tersebut, biasanya PPAT yang bersangkutan
akan meminta data-data standar, yang meliputi:
I. Data tanah, meliputi:a.asli PBB 5
tahun terakhir berikut Surat Tanda Terima Setoran(bukti bayarnya)b.Asli
sertifikat tanah (untuk pengecekan dan balik nama)c.asli IMB (bila ada, dan
untuk diserahkan pada Pembeli setelahselesai proses AJB)d.bukti pembayaran
rekening listrik, telpon, air (bila ada)e. Jika masih dibebani Hak Tanggungan
(Hipotik), harus ada SuratRoya dari Bank yang bersangkutan
Catatan: point a & b mutlak
harus ada, tapi yang selanjutnya optional
II. Data Penjual & Pembeli
(masing-masing) dengan kriteria
sebagai berikut:
a.Perorangan:
a.1. Copy KTP suami isteri.2. Copy
Kartu keluarga dan Akta Nikah.3. Copy Keterangan WNI atau ganti nama (bila ada,
untukWNI keturunan)
b.Perusahaan:
b.1. Copy KTP Direksi & komisaris yang mewakilib.2.
Copy Anggaran dasar lengkap berikut pengesahannya dariMenteri kehakiman dan HAM
RIb.3. Rapat Umum Pemegang Saham PT untuk menjual atau SuratPernyataan Sebagian
kecil asset
c.Dalam hal Suami/isteri atau kedua-duanya
yang namanyatercantum dalam sertifikat sudah meninggal dunia, maka
yangmelakukan jual beli tersebut adalah Ahli Warisnya. Jadi, data-data yang
diperlukan adalah:
c.1. Surat Keterangan Waris-Untuk
pribumi: Surat Keterangan waris yang disaksikan dandibenarkan oleh Lurah yang
dikuatkan oleh Camat-Untuk WNI keturunan: Surat keterangan Waris dari
Notarisc.2. Copy KTP seluruh ahli warisc.3. Copy Kartu keluarga dan Akta
Nikahc.4. Seluruh ahli waris harus hadir untuk tanda-tangan AJB, atauSurat
Persetujuan dan kuasa dari seluruh ahli waris kepadasalah seorang di antara
mereka yang dilegalisir oleh Notaris(dalam hal tidak bisa hadir)c.5. bukti
pembayaran BPHTB Waris (Pajak Ahli Waris), dimanabesarnya adalah 50% dari BPHTB
jual beli setelah dikurangidengan Nilai tidak kena pajaknya.
Nilai tidak kena pajaknya tergantung
dari lokasi tanah yangbersangkutan.
Contoh Perhitungannya:-NJOP Tanah
sebesar Rp. 300juta, berlokasi di wilayah bekasi:Nilai tidak kena pajaknya
wilayah bekasi adalah sebesar Rp. 250jt. Jadi pajak yang harus di bayar ={(Rp.
300jt – Rp. 250jt) X 5%} X 50%.Jadi, apabila NJOP tanah tersebut di bawah Rp.
250jt, maka penerima waris tidak dikenakan BPHTB Waris (Pajak Waris)
Sebelum dilaksanakan jual beli,
harus dilakukan:1. Pengecekan keaslian dan keabsahan
sertifikat tanah pada kantorpertanahan yang berwenang2. Para pihak
harus melunasi pajak jual beli atas tanah danbangunan tersebut.Dimana
penghitungan pajaknya adalah sebagai berikut:-Pajak Penjual (Pph) = NJOP/harga
jual X 5 %-Pajak Pembeli (BPHTB) = {NJOP/harga jual – nilai tidak kena pajak} X
5%
II.Pertama, membuat akta jual beli (AJB)Jika sudah terjadi
kesepakatan harga tanah antara pihak penjual dan pembeli maka keduanya
harus datang ke kantor pejabat pembuat akta tanah (PPAT) untuk membuat akta
jual-beli tanah. Kesepakatan harga di sini termasuk cara pembayaran dan siapa
yang menanggung biaya pembuatan akta jual beli (AJB) di hadapan PPAT.
PPAT adalah pejabat umum yang
diangkat oleh kepala Badan Pertanahan Nasional yang mempunyai kewenangan
membuat akta jual–beli. Untuk daerah-daerah yang belum cukup jumlah PPAT-nya,
camat, karena jabatannya, dapat melaksanakan tugas PPAT membuat akta jual-beli
tanah.
Jangan lupa membawa hal yang perlu
untuk membuat AJB di kantor PPAT yaitu:(a) Penjual membawa:-
Asli sertifikat hak atas tanah yang akan dijual;- Kartu tanda penduduk (KTP);-
Bukti pembayaran pajak bumi dan bangunan (10 tahun terakhir);- Surat
persetujuan suami/istri bagi yang sudah berkeluarga;- Kartu keluarga (KK);
(b) Calon pembeli
membawa:- Kartu tanda penduduk (KTP);- Kartu keluarga (KK);
Kedua, kemudian PPAT melakukan pemeriksaan
mengenai keaslian sertifikat ke kantor pertanahan. Gunanya untuk mengetahui:
- Apakah Sertifikat tersebut asli;-
Apakah Sertifikat tersebut sedang dijaminkan ke pihak lain atau tidak. PPAT
akan menolak membuat AJB jika tanah tersebut dalam sengketa atau sedang dalam
dijaminkan;- Apakah sertifikat/tanah tersebut sedang dalam sengketa atau
tidak;a. Penjual harus membayar pajak penghasilan (PPh) jika harga jual tanah
di atas Rp 60 juta di bank atau kantor pos. Pembeli membayar bea perolehan hak
atas tanah dan angunan (BPHTB).b. Penjual harus membayar pajak penghasilan
(PPh) jika harga jual tanah di atas Rp 60 juta di bank atau kantor pos. Pembeli
membayar bea perolehan hak atas tanah dan angunan (BPHTB).c. Calon pembeli
dapat membuat pernyataan bahwa dengan membeli tanah tersebut ia tidak menjadi
pemegang hak atas tanah yang melebihi ketentuan batas luas maksimum.d. Surat
pernyataan dari penjual bahwa tanah yang dimiliki tidak dalam sengketa.e. PPAT
menolak pembuatan AJB apabila tanah yang akan dijual sedang dalam sengketa.
Ketiga, pembuatan AJB harus
melalui:a. Pembuatan akta harus dihadiri oleh penjual dan calon pembeli atau
orang yang diberi kuasa dengan surat kuasa tertulis.b. Pembuatan akta harus
dihadiri oleh sekurang-kurangnya dua orang saksi.c. Pejabat pembuat akta tanah
membacakan akta dan menjelaskan mengenai isi dan maksud pembuatan akta.d. Bila
isi akta telah disetujui oleh penjual dan calon pembeli maka akta
ditandatangani oleh penjual, calon pembeli, saksi-saksi dan pejabat pembuat
akta tanah.e. Akta dibuat dua lembar asli, satu lembar disimpan di kantor PPAT
dan satu lembar lainnya disampaikan ke kantor pertanahan untuk keperluan
pendaftaran (balik nama).f. Kepada penjual dan pembeli masing-masing diberikan
salinannya.
Keempat, setelah pembuatan Akta
Jual-Beli :(a) PPAT menyerahkan berkas AJB ke kantor pertanahan untuk keperluan
balik nama sertifikat.(b) Penyerahan
harus dilaksanakan selambat-lambatnya tujuh hari kerja sejak ditandatanganinya
akta tersebut.
Berkas yang diserahkan adalah:-
Surat permohonan balik nama yang
ditandatangani oleh pembeli- AJB PPAT;- Sertifikat hak atas tanah;- Kartu tanda
penduduk (KTP) pembeli dan penjual;- Bukti pelunasan pembayaran pajak
penghasilan (PPh);- Bukti pelunasan pembayaran bea perolehan hak atas tanah dan
bangunan;
Kelima, proses di Kantor
Pertanahan(a) Setelah berkas disampaikan ke kantor pertanahan, kantor
pertanahan memberikan tanda bukti penerimaan permohonan balik nama kepada PPAT,
selanjutnya oleh PPAT tanda bukti penerimaan ini diserahkan kepada pembeli.(b)
Nama pemegang hak lama (penjual) di dalam buku tanah dan sertifikat dicoret
dengan tinta hitam dan diparaf oleh kepala kantor pertanahan atau pejabat yang
ditunjuk.(c) Nama pemegang hak yang baru (pembeli) ditulis pada halaman dan kolom
yang ada pada buku tanah dan sertifikat dengan dibubuhi tanggal pencatatan dan
ditandatangani oleh kepala kantor pertanahan atau pejabat yang ditunjuk.(d)
Dalam waktu 14 (empat belas hari) pembeli sudah dapat mengambil sertifikat yang
sudah atas nama pembeli di kantor pertanahan.
Komentar
Posting Komentar