CONTOH PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL BELI TANAH DAN BANGUNAN

PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL BELI

TANAH DAN BANGUNAN

DI PERUMAHAN GADING GAJAH

        Nomor :     

Pada hari ini                tanggal                       bulan                       tahun                   di Jepara telah dibuat Perjanjian Pengikatan Jual Beli TANAH dan BANGUNAN di Perumahan Gading Gajah, oleh dan antara :

1.      Insinyur nIRWAN ADI NUGROHO, dalam hal ini bertindak selaku :

a.       Direktur Perseroan

b.      Kuasa Direksi, sebagaimana ternyata dalam Akta Kuasa Menjual tertanggal 21 Juli 2004 nomor 48, dibuat dihadapan DEWI HIMIJATI TANDIKA, Sarjana Hukum, Notaris di Jakarta, bermeterai cukup.

Dengan demikian sah mewakili Direksi dari dan oleh karena itu untuk dan atas nama perseroan terbatas PT. Jepara baru COSMOPOLITAN coi, berkedudukan di Jakarta, sedangkan untuk melakukan tindakan hukum dalam Perjanjian ini telah mendapat persetujuan Komisaris dari perseroan tersebut di atas, sebagaimana ternyata dari Surat Persetujuan  di bawah tangan, tertanggal   21 Juli 2004, bermeterai cukup.

Untuk selanjutnya disebut “PIHAK PERTAMA”

2.   WISNAWATI WIJAYA

Pekerjaan                                   :   Ibu rumah tangga

Alamat                                      :   

No. Kartu Tanda Penduduk     :   09.5204.670763.0077

No. Telepon                              :

No. Faksimili                             :     

Untuk selanjutnya disebut “PIHAK KEDUA”

Para Pihak menerangkan terlebih dahulu bahwa :

-          PIHAK PERTAMA adalah perusahaan pembangunan perumahan (Pengembang) yang telah mendapat ijin dari Pemerintah Daerah Jepara untuk mengembangkan wilayah perumahan yang terletak di Desa Kelapa Dua, Kecamatan Curug, Kabupaten Jepara, Propinsi Banten, setempat dikenal dengan Perumahan Gading Serpong.

-          PIHAK PERTAMA bermaksud menjual kepada PIHAK KEDUA yang bermaksud membeli sebidang TANAH  dan BANGUNAN sebagaimana tersebut dalam Pasal 1 ayat 2 Perjanjian ini  dari PIHAK PERTAMA.

-          Maka berdasarkan hal-hal tersebut, dengan ini para pihak telah sepakat satu sama lain untuk mengadakan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) dengan syarat-syarat dan ketentuan-ketentuan sebagai berikut :

Pasal 1

OBYEK PERJANJIAN

1.      PIHAK PERTAMA dengan ini berjanji dan mengikatkan diri sekarang dan untuk kemudian pada waktunya menjual dan menyerahkan kepada PIHAK KEDUA sebagaimana PIHAK KEDUA dengan ini berjanji dan mengikatkan diri sekarang dan untuk kemudian pada waktunya membeli dan menerima penyerahan dari PIHAK PERTAMA atas TANAH dan BANGUNAN yang disebutkan pada Pasal 1 ayat 2.

2.      PIHAK PERTAMA dan PIHAK KEDUA sepakat satu sama lain bahwa TANAH dan BANGUNAN yang menjadi obyek dari Perjanjian adalah :

·         Type Bangunan           :  Frankfurt

·         Jalan/Blok/No.            :  A/11

·         Sektor                          :  7C

·         Luas Tanah                  :+/- 45 M2      

·         Luas Bangunan           :+/-  90 M2

·         Listrik PLN                 : 2200 Va

      yang terletak di Perumahan Gading Serpong, Desa Kelapa Dua, Kecamatan Curug, Kabupaten Jepara, Propinsi Banten, untuk selanjutnya disebut TANAH. dan BANGUNAN

3.      PIHAK PERTAMA dan PIHAK KEDUA sepakat satu sama lain bahwa apabila luas tanah yang dicantumkan dalam Pasal 1 ayat 2, berbeda dengan luas tanah yang ditentukan dalam Sertifikat Tanah yang dikeluarkan oleh Kantor Pertanahan Kabupaten Jepara, yang mana kelebihan/kekurangan luas tersebut melebihi dari 1% (satu persen), maka para pihak sepakat satu sama lain untuk mengadakan perhitungan atas kelebihan/ kekurangan  dari 1% (satu  persen)  tersebut   dengan    harga Rp.   1.100.900,- per meter persegi.

Pasal 2

HARGA TANAH DAN BANGUNAN

1.      PIHAK PERTAMA dan PIHAK KEDUA sepakat satu sama lain bahwa harga TANAH dan BANGUNAN ditambah dengan biaya-biaya dan pajak-pajak yang wajib dibayar oleh PIHAK KEDUA kepada PIHAK PERTAMA adalah sebagai berikut :

Harga Pokok                                                       : Rp. 345.405.818,00,-

      PPN 10%                                                             : Rp.   34.540.582.00,-

      Total harga                                                            Rp. 379.946.400,00,-

2.      Jumlah harga tersebut tidak meliputi biaya Balik Nama ke atas nama PIHAK KEDUA, sehingga  biaya tersebut menjadi tanggungan sepenuhnya PIHAK KEDUA.

3.      PIHAK KEDUA sepakat serta mengikatkan diri untuk membayar pajak yang timbul sehubungan dengan Perjanjian ini selain PPN yang dimaksud di atas, yang semata-mata menjadi kewajiban PIHAK KEDUA.

Pasal 3

CARA PEMBAYARAN

1.      PIHAK KEDUA menyetujui serta mengikatkan diri untuk membayar jumlah harga TANAH dan BANGUNAN sesuai dengan Pasal 2 Perjanjian ini dengan cara-cara sebagai berikut :

No.                                 Tahap                   Tanggal                        Jumlah

1                            01                    28-02-2005                  37.994.640,-

2                            02                    28-03-2005                  37.994.640,-

3                            03                    28-04-2005                  37.994.640,-

4                            04                    28-06-2005                265.962.480,-

2.      Apabila PIHAK KEDUA lalai untuk membayar angsuran jumlah harga TANAH dan BANGUNAN sesuai dengan waktu yang telah ditentukan dalam ketentuan Pasal 3 ayat 1, maka PIHAK KEDUA dikenakan denda keterlambatan sebesar 1 0/00 (satu permil) untuk setiap hari keterlambatan.dari jumlah angsuran yang telah jatuh tempo.

3.      Apabila PIHAK KEDUA lalai untuk membayar angsuran jumlah harga TANAH dan BANGUNAN, denda-denda dan biaya-biaya lain yang terhutang selama 3 (tiga) bulan berturut-turut, maka PIHAK PERTAMA berhak membatalkan Perjanjian ini secara sepihak.

4.      PIHAK PERTAMA dan PIHAK KEDUA sepakat satu sama lain bahwa untuk sahnya pembayaran jumlah harga TANAH dan BANGUNAN yang dilakukan oleh PIHAK KEDUA kepada PIHAK PERTAMA harus mengikuti tatacara sebagai berikut :

i.        Pembayaran dengan uang tunai harus dilakukan pada kasir dan berdasarkan pembayaran tersebut, PIHAK KEDUA akan menerima kuitansi yang dikeluarkan oleh pegawai PIHAK PERTAMA yang berwenang untuk itu

ii.      Pembayaran dengan cek/giro bilyet/kliring/transfer ditujukan ke rekening bank PIHAK PERTAMA dan apabila pembayaran dilakukan dengan transfer, harus mencantumkan nama PIHAK KEDUA, nomor kavling, keterangan mengenai pembayaran serta mengirimkan fotokopi nota kliring/transfer kepada PIHAK PERTAMA dan pembayaran tersebut dianggap telah diterima oleh PIHAK PERTAMA jika uang yang dikliring/ditransfer telah masuk ke dalam rekening PIHAK PERTAMA. Selanjutnya PIHAK PERTAMA akan menerbitkan kuitansi untuk itu.

5.      Cara pembayaran oleh PIHAK KEDUA kepada PIHAK PERTAMA yang menyimpang dari cara-cara yang dimaksud Pasal 3 ayat 4, bukan merupakan suatu pembayaran yang sah dan oleh karenanya segala kerugian PIHAK KEDUA yang diakibatkan oleh hal ini  menjadi  resiko dan tanggung jawab PIHAK KEDUA sepenuhnya dan membebaskan PIHAK PERTAMA dari tuntutan hukum manapun juga.

6.      Apabila PIHAK KEDUA memilih cara pembayaran dengan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) melalui salah satu bank yang ditunjuk oleh PIHAK KEDUA dan disetujui oleh PIHAK PERTAMA, maka PIHAK KEDUA wajib membayar uang muka dari jumlah harga TANAH dan BANGUNAN kepada PIHAK PERTAMA terlebih dahulu dan selanjutnya melunasi sisa dari jumlah harga TANAH dan BANGUNAN kepada PIHAK PERTAMA dengan KPR yang diperoleh PIHAK KEDUA dari Bank pemberi kredit sesuai dengan waktu yang disetujui oleh pihak Bank. Selanjutnya PIHAK KEDUA wajib membayar angsuran KPR-nya tiap bulan ke Bank pemberi kredit sesuai dengan ketentuan /persyaratan yang ditetapkan oleh Bank pemberi kredit.

7.      PIHAK KEDUA wajib menandatangani Perjanjian KPR dengan Bank selambat-lambatnya 15 (limabelas) hari terhitung sejak tanggal pelunasan uang muka sebagaimana yang ditetapkan dalam Pasal 3 ayat 1 Perjanjian ini.

8.      Dalam hal terjadi penolakan atas permohonan KPR tersebut dari Bank atau PIHAK KEDUA tidak menandatangani Perjanjian KPR sebagaimana ditetapkan dalam Pasal 3 ayat 7, maka berlaku ketentuan pembayaran sebagaimana tersebut dalam Pasal 3 ayai 1 Perjanjian ini.  

Pasal 4

SERAH TERIMA TANAH  DAN BANGUNAN

1.      PIHAK PERTAMA berkewajiban untuk menyelesaikan pendirian BANGUNAN selambat-lambatnya dalam waktu 15 (lima belas)  bulan terhitung sejak Perjanjian ini ditandatangani dengan ketentuan bahwa PIHAK KEDUA memenuhi seluruh kewajiban sesuai Perjanjian ini, kecuali dalam hal terjadi keadaan force majeur menurut Pasal 12 ayat 2.

2.      Serah terima TANAH dan BANGUNAN akan dilakukan dengan Berita Acara Serah Terima yang ditandatangani oleh kedua belah pihak.

3.      Apabila PIHAK PERTAMA lalai untuk menyerahkan TANAH dan BANGUNAN dalam waktu yang ditentukan Pasal 4 ayat 1, maka PIHAK PERTAMA diwajibkan untuk membayar denda keterlambatan  penyerahan TANAH dan BANGUNAN tersebut sebesar 1 0/00 (satu per mil) dari jumlah harga TANAH dan BANGUNAN untuk setiap hari keterlambatan dan sebesar-besarnya sampai jumlah 6% (enam persen), dan denda keterlambatan tersebut dapat dikenakan sepanjang seluruh jumlah harga TANAH dan BANGUNAN telah dilunasi PIHAK KEDUA.

4.      Dalam waktu 2 (dua) minggu sebelum dilakukannya serah terima TANAH dan Bangunan, PIHAK PERTAMA akan memberitahukan secara tertulis tentang serah terima TANAH dan BANGUNAN tersebut kepada PIHAK KEDUA..

5.      Apabila setelah jangka waktu yang ditetapkan dalam surat pemberitahuan sebagaimana dimaksud Pasal 4 ayat 4 terlampaui dan ternyata PIHAK KEDUA karena satu dan lain hal tidak datang atau tidak bersedia untuk menandatangani Berita Acara Serah Terima tersebut, maka dengan lewatnya waktu tersebut PIHAK KEDUA dianggap telah menerima TANAH dan BANGUNAN dan oleh karenanya PIHAK PERTAMA telah memenuhi kewajiban untuk menyerahkan TANAH  dan BANGUNAN dalam tenggang waktu yang dimaksud pada Pasal 4 ayat 1.

6.      Kewajiban membayar Iuran Pengelolaan Keamanan dan Lingkungan (IPKL), iuran dan beban lain antara lain tetapi tidak terbatas pada listrik, air, telepon, Pajak Bumi dan Bangunan (PBB), seluruhnya menjadi beban dan tanggungan PIHAK KEDUA dimulai sejak dilaksanakannya serah terima sebagaimana ditentukan dalam Pasal 4 ayat 1 atau Pasal 4 ayat 5.

7.      IPKL wajib dilunasi minimal 1 (satu) tahun dimuka. Selanjutnya untuk tahun berikutnya, 3 (tiga) bulan sebelum jatuh tempo pembayaran IPKL tahun berjalan,  PIHAK KEDUA wajib membayar IPKL untuk 1 (satu) tahun, dan demikian seterusnya.

8.      Penyerahan pemilikan atas TANAH dan BANGUNAN akan dilakukan pada saat ditandatangani Akta Jual Beli TANAH dan BANGUNAN di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) setempat yang waktu penandatanganan akan ditentukan kemudian oleh PIHAK PERTAMA.

9.      PIHAK PERTAMA dan PIHAK KEDUA sepakat bahwa dengan telah dilakukannya serah terima TANAH dan BANGUNAN sesuai ketentuan di atas, maka segala tanggung jawab untuk memelihara dan menjaga TANAH dan BANGUNAN menjadi tugas dan tanggung jawab PIHAK KEDUA sepenuhnya.

Pasal 5

PAJAK-PAJAK DAN BIAYA-BIAYA

1.      Apabila oleh suatu peraturan atau keadaan tertentu, suatu pajak, iuran atau biaya yang menjadi tanggungan PIHAK KEDUA menurut Perjanjian ini harus dibayar oleh PIHAK PERTAMA terlebih dahulu, maka PIHAK KEDUA berkewajiban untuk membayar kembali pembayaran tersebut sesuai tagihan yang diajukan oleh PIHAK PERTAMA.

2.      Apabila di kemudian hari dikeluarkan peraturan perundang-undangan oleh pihak yang berwenang yang menyangkut penguasaan atau kepemilikan maupun pengurusan  hak atas TANAH dan BANGUNAN, maka segala biaya yang timbul dari peraturan tersebut menjadi beban dan kewajiban PIHAK KEDUA.

3.      PIHAK PERTAMA berhak menunjuk pihak lain guna mengelola keamanan dan lingkungan di wilayahnya,  untuk itu PIHAK PERTAMA atau pihak yang ditunjuk oleh PIHAK PERTAMA berwenang untuk memungut IPKL yang besarnya akan ditetapkan oleh PIHAK PERTAMA.

4.      Biaya-biaya atau pajak yang timbul sehubungan dengan jual beli atas TANAH dan BANGUNAN dari PIHAK PERTAMA kepada PIHAK KEDUA, termasuk akan tetapi tidak terbatas pada Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan, biaya balik nama sertifikat dan biaya-biaya lainnya menjadi beban dan tanggungan PIHAK KEDUA.

5.      Segala pajak-pajak dan biaya-biaya yang timbul akibat dari Perjanjian ini menjadi tanggungan sepenuhnya dari PIHAK KEDUA.

6.      Khusus pembelian Ruko akan mendapatkan fasilitas parkir gratis untuk 1 (satu) mobil, dengan ketentuan PIHAK KEDUA telah memenuhi semua kewajiban kepada PIHAK PERTAMA.

Pasal 6

PENGALIHAN/PENGOPERAN HAK

1.      Selama belum dilaksanakannya jual beli di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), tanpa persetujuan tertulis dari PIHAK PERTAMA, maka PIHAK KEDUA tidak dibenarkan untuk mengalihkan hak atas TANAH dan BANGUNAN yang menjadi obyek perjanjian ini kepada pihak ketiga.

2.      Dalam hal PIHAK PERTAMA memberikan persetujuan tertulis kepada PIHAK KEDUA untuk mengalihkan hak atas TANAH dan BANGUNAN kepada pihak ketiga, maka PIHAK KEDUA menyetujui serta sepakat untuk membayar kepada PIHAK PERTAMA biaya administrasi sebesar 1% (satu persen) atau 6% (enam persen) untuk peralihan kedua dan seterusnya dari harga TANAH dan BANGUNAN dan membayar pajak penghasilan (bila ada) sesuai dengan ketentuan perundangan yang berlaku, yang pembayarannya harus dilakukan oleh PIHAK KEDUA sebelum atau pada saat transaksi tersebut dilakukan.

3.      Dalam hal PIHAK KEDUA mengalihkan hak atas TANAH dan BANGUNAN tanpa mendapatkan persetujuan tertulis terlebih dahulu dari PIHAK PERTAMA atau apabila telah mendapatkan persetujuan tertulis dari PIHAK PERTAMA, namun PIHAK KEDUA tidak membayar biaya administrasi dan pajak penghasilan (bila ada), maka PIHAK PERTAMA dan PIHAK KEDUA sepakat satu sama lain bahwa :

a.       Perjanjian pengalihan hak atas TANAH dan BANGUNAN tersebut menjadi batal dan tidak mengikat terhadap PIHAK PERTAMA.

b.      PIHAK PERTAMA dibebaskan dari kewajiban untuk melaksanakan jual beli dihadapan PPAT dengan PIHAK KEDUA atau pihak ketiga yang mendapatkan hak daripadanya.

c.       Sebagai akibat dari ketentuan butir a ayat ini, maka PIHAK PERTAMA dibebaskan dari kewajiban untuk menyerahkan sertifikat tanah kepada PIHAK KEDUA atau pihak ketiga yang mendapatkan hak daripadanya.

d.      PIHAK PERTAMA baru dibebani kewajiban untuk melaksanakan jual beli di hadapan PPAT setelah PIHAK KEDUA membayar biaya administrasi dan telah membayar  pajak-pajak sesuai dengan ketentuan perundang-undangan yang berlaku.

4.      Ketentuan-ketentuan yang terdapat dalam Perjanjian ini maupun peraturan Tata Tertib serta segala perubahan peraturan/addendum yang ditetapkan PIHAK PERTAMA tetap mengikat PIHAK KEDUA ataupun pihak yang menerima pengalihan hak dari PIHAK KEDUA walaupun hak atas TANAH dan BANGUNAN tersebut telah dialihkan ataupun PIHAK KEDUA telah menandatangani Akta Jual Beli.

5.      Apabila PIHAK KEDUA meninggal dunia sebelum seluruh kewajibannya yang timbul dari Perjanjian ini dipenuhi, maka 3 (tiga) bulan sejak meninggalnya PIHAK KEDUA, para ahli warisnya dan/atau kuasanya yang sah dengan menunjukkan bukti-bukti yang disetujui PIHAK PERTAMA, wajib menggantikan kedudukan dan meneruskan kewajiban PIHAK KEDUA yang tercantum dalam Perjanjian ini. Apabila setelah lewatnya waktu 3 (tiga) bulan ternyata tidak ada ahli waris PIHAK KEDUA yang mewakili untuk meneruskan hak dan kewajiban hukum PIHAK KEDUA berdasarkan Perjanjian ini, maka PIHAK PERTAMA dapat secara langsung membatalkan secara sepihak Perjanjian ini.

6.      Segala biaya-biaya termasuk pajak-pajak yang timbul dari pengalihan hak atas TANAH dan BANGUNAN menjadi beban sepenuhnya bagi PIHAK KEDUA atau para ahli waris PIHAK KEDUA atau pihak yang menerima pengalihan hak dari PIHAK KEDUA.

7.      Dalam hal terjadi pengalihan hak atas TANAH dan BANGUNAN dari PIHAK KEDUA kepada pihak lain, maka pihak lain wajib mematuhi dan memenuhi seluruh kewajiban terhadap PIHAK PERTAMA.

Pasal 7

JAMINAN PIHAK PERTAMA

1.      PIHAK PERTAMA menjamin kepentingan PIHAK KEDUA bahwa TANAH dan BANGUNAN yang menjadi obyek Perjanjian ini adalah hak PIHAK PERTAMA sepenuhnya, tidak berada dalam keadaan sengketa dan tidak dikenakan sita jaminan oleh instansi yang berwenang.

2.      Sehubungan dengan jaminan pada Pasal 7 ayat 1, PIHAK PERTAMA membebaskan PIHAK KEDUA dari segala tuntutan yang timbul pada kemudian hari baik dari segi perdata maupun dari segi pidana atas TANAH dan BANGUNAN tersebut.

Pasal 8

JAMINAN PIHAK KEDUA

1.      Dalam hal PIHAK KEDUA memperoleh fasilitas KPR dari Bank, maka PIHAK KEDUA berjanji dan mengikat diri kepada PIHAK PERTAMA untuk nantinya apabila diminta oleh PIHAK PERTAMA atau bank pemberi KPR, membuat dan menandatangani Akta Pengakuan Hutang, Akta Kuasa Membebankan Hak Tanggungan dan/ Kuasa untuk Menjual kepada Bank.

2.      Selama PIHAK KEDUA belum menyelesaikan seluruh kewajiban berdasarkan Perjanjian ini, PIHAK KEDUA tidak berhak dan berjanji tidak akan :

a.       Mengalihkan atau memindahtangankan haknya atas TANAH dan BANGUNAN kepada pihak lain kecuali dengan persetujuan PIHAK PERTAMA.

b.      Menjaminkan/mempertanggungkan TANAH dan BANGUNAN dalam bentuk dan dengan cara apapun kepada pihak lain, kecuali untuk kepentingan pinjaman kepada Bank, untuk mana bank yang bersangkutan wajib melunasi jumlah harga TANAH dan BANGUNAN kepada PIHAK PERTAMA.

c.       Menyewakan atau memberikan kesempatan untuk menghuni / menempati / mempergunakan TANAH dan BANGUNAN kepada pihak lain, kecuali atas ijin tertulis yang khusus dibuat untuk itu dari PIHAK PERTAMA.

d.      Mengadakan perubahan dan atau penambahan atas  BANGUNAN tanpa ijin tertulis dari PIHAK PERTAMA.

Pasal 9

AKTA JUAL BELI

1.      PIHAK PERTAMA dan PIHAK KEDUA sepakat satu sama lain bahwa para pihak akan melangsungkan dan menandatangani Akta Jual Beli mengenai TANAH dan BANGUNAN, di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah, dalam hal telah dipenuhi aspek-aspek sebagai berikut :

a.       BANGUNAN telah didirikan  dan telah siap untuk ditempati.

b.      PIHAK KEDUA telah membayar lunas jumlah harga TANAH dan BANGUNAN serta Pajak  Pertambahan Nilai (PPN) sebagaimana disebut dalam Perjanjian ini berikut denda dan biaya lainnya.

c.       Sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB) telah diperoleh dan tercatat atas nama PIHAK PERTAMA atau afiliasinya.

d.      PIHAK KEDUA telah membayar Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB), Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) serta pajak-pajak lainnya  sesuai dengan peraturan perundangan yang berlaku.

2.      Setelah aspek tersebut di atas terpenuhi maka PIHAK PERTAMA  akan mengundang PIHAK KEDUA untuk melakukan penandatanganan Akta Jual Beli TANAH dan BANGUNAN di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang ditunjuk oleh PIHAK PERTAMA. Apabila PIHAK KEDUA tidak datang pada tanggal yang telah ditetapkan dan atau tidak memberikan tanggapan   atas undangan PIHAK PERTAMA tersebut, maka PIHAK KEDUA dengan ini membebaskan PIHAK PERTAMA dari segala akibat yang timbul karena tidak ditandatanganinya Akta Jual Beli oleh PIHAK KEDUA.

3.      Pada saat melangsungkan jual beli TANAH dan BANGUNAN di hadapan  PPAT, PIHAK KEDUA wajib membawa dan memperlihatkan asli Perjanjian ini dan kuitansi-kuitansi atas setiap pembayaran dalam Perjanjian ini.

Pasal 10

A. PENGGUNAAN BANGUNAN

1.      PIHAK KEDUA wajib dan terikat dengan Perjanjian ini untuk menggunakan TANAH dan BANGUNAN sebagai rumah tinggal dan/atau sesuai dengan tujuan peruntukannya, dan segala akibat yang timbul karena penggunaan yang tidak sesuai dengan tujuan peruntukannya tersebut, menjadi resiko dan tanggungan PIHAK KEDUA sendiri.

2.      Sehubungan dengan penggunaan TANAH dan BANGUNAN, PIHAK KEDUA terikat dan  senantiasa harus mentaati “Tata Tertib dan Pengelolaan Hunian di Lingkungan Perumahan Gading Serpong” yang dikeluarkan oleh PIHAK PERTAMA maupun perubahan-perubahannya termasuk akan tetapi tidak terbatas pada :

a.       Peraturan tentang pemeliharaan dan kebersihan lingkungan serta keamanan lingkungan.

b.      Peraturan tentang restribusi/pembayaran air bersih

c.       Peraturan tentang pemanfaatan fasilitas yang ada.

d.      Peraturan tentang perbaikan dan perubahan bangunan

e.       Peraturan yang ditetapkan oleh Manajemen Estate

B. PEMELIHARAAN BANGUNAN

1.      PIHAK PERTAMA atas permintaan tertulis dari PIHAK KEDUA akan melakukan perbaikan-perbaikan atas kerusakan/kesalahan konstruksi yang terjadi pada BANGUNAN karena kesalahan PIHAK PERTAMA hanya dalam jangka waktu selama-lamanya 3 (tiga) bulan terhitung sejak tanggal serah terima.

2.      Apabila dalam jangka waktu 3 (tiga) bulan setelah tanggal ditetapkannya serah terima TANAH dan BANGUNAN, PIHAK PERTAMA telah melakukan pemanggilan dan pemberitahuan dan ternyata PIHAK KEDUA tidak datang dan menandatangani Berita Acara Serah Terima, maka masa pemeliharaan/garansi yang diberikan oleh PIHAK PERTAMA kepada PIHAK KEDUA tersebut ditiadakan/dihilangkan.

3.      Dalam hal PIHAK KEDUA datang setelah lewat dari tanggal yang telah ditetapkan untuk serah terima tetapi lewatnya tanggal tersebut tidak sampai 3 (tiga) bulan dari tanggal serah terima, maka masa pemeliharaan yang dikenakan terhadap PIHAK KEDUA adalah sisa dari 3 (tiga) bulan masa pemeliharaan yang telah ditetapkan dari tanggal serah terima.

4.      PIHAK KEDUA tidak diperkenankan untuk menambah/merubah BANGUNAN sampai selesainya masa pemeliharaan.

5.      Apabila PIHAK KEDUA tidak mentaati ketentuan seperti tersebut dalam Pasal 10.B ayat 4 tersebut di atas, maka PIHAK PERTAMA tidak bertanggung jawab atas akibat-akibat yang timbul seperti kesalahan/kerusakan konstruksi, tindakan dari pihak yang berwenang, maupun tuntutan-tuntutan dari tetangga dan PIHAK PERTAMA dibebaskan dari kewajiban melakukan perbaikan  sebagaimana dimaksud di dalam ayat 1 tersebut di atas dan segala akibat yang timbul menjadi tanggung jawab sepenuhnya dari PIHAK KEDUA. Hal ini juga berlaku apabila selama berlangsungnya masa pemeliharaan, terjadi kerusakan pada BANGUNAN yang disebabkan oleh force majeur

6.      Setelah tenggang waktu pemeliharaan berakhir, maka segala akibat yang berhubungan dengan BANGUNAN dan lain-lain menjadi tanggung jawab PIHAK KEDUA sepenuhnya.

C. PERUBAHAN BANGUNAN

1.      PIHAK PERTAMA dan PIHAK KEDUA sepakat satu sama lain bahwa selama masa pendirian BANGUNAN, tanpa persetujuan tertulis dari PIHAK PERTAMA, PIHAK KEDUA tidak diperkenankan untuk menghubungi dan memerintahkan para petugas PIHAK PERTAMA di lapangan yang sifatnya melakukan pekerjaan tambah kurang atau perubahan.

2.      Dalam hal PIHAK KEDUA melakukan hal yang disebut pada Pasal 10.C ayat 1 tersebut di atas, maka PIHAK KEDUA dikenakan ganti kerugian sebesar 25% (duapuluh lima persen) dari harga TANAH dan BANGUNAN yang wajib dibayarkan kepada PIHAK PERTAMA selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari terhitung sejak pemberitahuan dari PIHAK PERTAMA. Apabila tidak dilunasi, maka dari jumlah di atas akan dikenai denda sebesar 1%0 (satu permil) per hari.

3.      Dalam hal terjadi keterlambatan atas penyerahan TANAH dan BANGUNAN dalam jangka waktu yang dimaksud pada Pasal 4 Perjanjian ini, maka PIHAK KEDUA membebaskan PIHAK PERTAMA dari segala tuntutan yang timbul karenanya.

4.      Apabila PIHAK KEDUA menghendaki suatu perubahan dan/atau tambahan atas BANGUNAN dan hal tersebut telah disetujui oleh PIHAK PERTAMA, maka segala biaya dan tanggung jawab sehubungan dengan perubahan dan/atau tambahan tersebut dipikul dan menjadi tanggung jawab sepenuhnya dari PIHAK KEDUA dengan mematuhi syarat dan ketentuan yang dituangkan di dalam suatu Perjanjian tambahan yang merupakan bagian yang tidak terpisahkan dengan Perjanjian ini.

5.      Apabila PIHAK KEDUA menghendaki suatu perubahan dan atau tambahan atas BANGUNAN tersebut setelah serah terima TANAH dan BANGUNAN, maka PIHAK KEDUA meminta persetujuan tertulis dari PIHAK PERTAMA, membayar uang jaminan dan biaya-biaya administrasi lainnya.

Pasal 11

PEMBATALAN PERJANJIAN

1.      PIHAK PERTAMA dan PIHAK KEDUA sepakat satu sama lain bahwa Perjanjian ini menjadi batal apabila terjadi hal-hal sebagai berikut :

a.       Dalam hal PIHAK KEDUA tidak memenuhi kewajiban untuk membayar jumlah harga TANAH dan BANGUNAN, maka dengan lewatnya waktu saja telah membuktikan kelalaian PIHAK KEDUA.

b.      Dalam hal PIHAK KEDUA melampaui jangka waktu 3 (tiga) bulan berturut-turut  untuk melaksanakan pembayaran yang telah jatuh tempo.

c.       Dalam hal PIHAK KEDUA melakukan pelanggaran terhadap salah satu atau seluruh ketentuan pasal-pasal  Perjanjian ini.

d.      Dalam hal PIHAK KEDUA atas kehendaknya mengundurkan diri atau membatalkan Perjanjian ini karena sebab atau alasan apapun juga.

e.       Dalam hal PIHAK KEDUA dinyatakan pailit, ditaruh di bawah pengampuan atau karena apapun juga tidak berhak lagi mengurus dan menguasai harta kekayaannya.

f.       Seluruh atau salah satu kegiatan PIHAK KEDUA dibubarkan dan atau kekayaan PIHAK KEDUA disita, diambil alih atau dikenakan tindakan lain oleh Pengadilan dan atau instansi pemerintah lainnya dan PIHAK KEDUA tidak mampu mengambil tindakan-tindakan untuk mengamankan kepentingan PIHAK PERTAMA dalam waktu 14 (empat belas) hari kalender terhitung  sejak adanya pembubaran, penyitaan, pengambilalihan atau pengenaan tindakan lain oleh pengadilan atau instansi pemerintah lainnya tersebut di atas.

g.      PIHAK KEDUA meninggal dunia dan dalam jangka waktu 3 (tiga) bulan sejak saat meninggalnya PIHAK KEDUA, para ahli warisnya tidak mematuhi kewajiban sebagaimana ditentukan dalam Pasal 6 ayat 5 Perjanjian ini dimana dengan lewatnya waktu 3 (tiga) bulan saja sudah merupakan bukti yang cukup akan ketidaksanggupan para ahli waris PIHAK KEDUA.

2.      PIHAK PERTAMA berhak dan diberi kuasa oleh PIHAK KEDUA untuk memutuskan Perjanjian ini karena hal-hal yang disebutkan di atas dan dalam rangka melaksanakan haknya untuk memutuskan Perjanjian ini, cukup dengan mengirimkan pemberitahuan secara tertulis dari PIHAK PERTAMA kepada PIHAK KEDUA dan untuk keperluan pelaksanaan hak tersebut PIHAK PERTAMA dan PIHAK KEDUA dengan ini secara tegas mengesampingkan ketentuan-ketentuan yang diatur dalam Pasal 1266 dan Pasal 1267 Kitab Undang-undang Hukum Perdata (KUHPer).

3.      PIHAK PERTAMA dan PIHAK KEDUA sepakat satu sama lain bahwa dalam hal Perjanjian ini menjadi batal, maka akan berlaku ketentuan-ketentuan sebagai berikut :

a.       TANAH dan BANGUNAN tetap merupakan hak milik PIHAK PERTAMA sepenuhnya dan oleh karenanya dalam hal TANAH dan BANGUNAN telah diserahkan oleh PIHAK PERTAMA kepada PIHAK KEDUA, maka PIHAK KEDUA berkewajiban untuk menyerahkannya dalam keadaan kosong dan terpelihara baik kepada PIHAK PERTAMA selambat-lambatnya dalam waktu 14 (empat belas) hari terhitung sejak hari dan tanggal Perjanjian ini menjadi batal.

b.      Dalam hal PIHAK KEDUA telah melakukan pembayaran uang pemesanan, uang muka dan angsuran pembayaran dari jumlah harga TANAH dan BANGUNAN, maka PIHAK PERTAMA berhak untuk memotong seluruh uang pemesanan sedangkan uang muka dan angsuran pembayaran dipotong sebesar 50% (limapuluh persen) dari yang telah dibayarkan dan dipotong pula dengan pajak-pajak yang telah dibayarkan oleh PIHAK KEDUA serta denda dari jumlah yang tertunggak. Selanjutnya sisanya akan dikembalikan oleh PIHAK PERTAMA kepada PIHAK KEDUA.

4.      PIHAK PERTAMA dan PIHAK KEDUA sepakat bahwa apabila jangka waktu 14 (empat belas) hari yang ditentukan Pasal 11 ayat 3 butir a terlampaui dan PIHAK KEDUA belum juga melaksanakan pengembalian TANAH dan BANGUNAN, maka dengan lewatnya waktu saja merupakan bukti yang cukup akan kelalaian  PIHAK KEDUA sehingga dengan ini PIHAK KEDUA secara tegas memberi kuasa sepenuhnya  yang tidak dapat dicabut kembali dan tidak akan berakhir karena sebab apapun juga kepada PIHAK PERTAMA untuk secara langsung mengosongkan sendiri TANAH dan BANGUNAN tersebut, bilamana perlu dengan bantuan pihak yang berwajib dan kemudian menguasai kembali TANAH dan BANGUNAN tersebut. Sehubungan dengan kuasa dan pengosongan tersebut, PIHAK KEDUA dengan ini mengabaikan Pasal 1813, 1814, 1816 KUH Per. Selanjutnya apabila dalam pelaksanaan pengosongan tersebut ada barang-barang milik PIHAK KEDUA dan/atau pihak lain yang diijinkan oleh PIHAK KEDUA menempati BANGUNAN tersebut, maka barang-barang itu akan diletakkan di tempat lain yang ditentukan oleh PIHAK PERTAMA dengan ketentuan bahwa segala resiko dan biaya yang timbul sebagai akibat dari pengosongan dan pemindahan dari barang-barang tersebut menjadi tanggung jawab dan harus dipikul oleh PIHAK KEDUA.

Pasal 12

FORCE MAJEUR

1.            Apabila pada kemudian hari terjadi force majeur atau perubahan kebijakan fiscal dan/atau moneter dari pemerintah Republik Indonesia dan/atau terjadi suatu keadaan yang menyebabkan kenaikan harga bahan-bahan bangunan, maka PIHAK KEDUA wajib dan mengikat diri seluruh jumlah sisa pembayaran yang masih menjadi kewajiban PIHAK KEDUA kepada PIHAK PERTAMA disesuaikan dengan adanya perubahan tersebut yang akan ditetapkan dan diberitahukan secara tertulis oleh PIHAK PERTAMA kepada PIHAK KEDUA. Jumlah mana harus dibayar lunas oleh PIHAK KEDUA sepenuhnya.

2.            Yang dimaksud dengan force majeur adalah hal – hal yang terjadi diluar kekuasaan PIHAK PERTAMA  termasuk akan tetapi tidak terbatas pada : gempa bumi, banjir atau bencana alam lainnya, pemogokan, huru hara yang dilakukan oleh pihak ketiga baik perorangan maupun massa, stock barang kosong/langka, perubahan kebijakan fiscal dan/atau moneter dari pemerintah Republik Indonesia, perubahan perencanaan tata kota oleh Pemda.

Pasal 13

KETENTUAN TAMBAHAN

1.      Apabila terjadi perselisihan, perbedaan pendapat  maupun sengketa yang timbul sehubungan dengan atau sebagai akibat dari Perjanjian ini, maka para pihak akan menyelesaikan secara musyawarah.

2.      PIHAK PERTAMA berhak untuk mengalihkan segala hak yang diperolehnya berdasarkan Perjanjian ini kepada pihak lain, termasuk akan tetapi tidak terbatas pada Bank yang ditunjuk oleh PIHAK PERTAMA.

3.      Dalam hal terjadi perubahan, pengurangan dan penambahan atas isi Perjanjian ini, maka para pihak akan merundingkannya secara musyawarah dan mufakat serta hasilnya akan dituangkan ke dalam suatu Perjanjian Tambahan yang merupakan bagian yang tidak dapat dipisahkan dari Perjanjian ini.

4.      Perjanjian ini dibuat dan ditandatangani oleh kedua belah pihak dalam keadaan sehat jasmani maupun rohani  tanpa ada unsur paksaan atau tekanan dari pihak manapun juga dan karenanya Perjanjian ini mengikat kedua belah pihak.                                                 

Pasal 14

DOMISILI HUKUM

Mengenai Perjanjian ini dengan segala akibat dan pelaksanaannya para pihak memilih tempat kediaman hukum yang tetap dan tidak berubah di Kantor Kepaniteraan Pengadilan Negeri Jepara di Jepara.

Pasal 15

PEMBERITAHUAN

1.                  Setiap pemberitahuan kepada para pihak dalam Perjanjian ini disampaikan secara tertulis melalui jasa kurir atau jasa pos atau teleks atau faksimili yang ditujukan ke alamat :

      *    PIHAK PERTAMA      :     PT. JAKARTABARU COSMOPOLITAN

           Jalan Boulevard Gading Serpong Blok BA 4

           No. 41-45, Gading Serpong, Jepara

            *    PIHAK KEDUA         :     Sebagaimana telah disebutkan di muka.

Atau ke alamat atau nomor teleks atau faksimili yang lain yang telah diberitahukan secara tertulis dahulu oleh para pihak.

Segala akibat yang timbul karena perubahan alamat yang tidak diberitahukan kepada pihak lainnya, sepenuhnya menjadi resiko dan tanggungan pihak yang merubah alamat yang bersangkutan.

2.            Setiap pemberitahuan dianggap telah diterima:

a.       pada tanggal tanda-terima surat pemberitahuan ditandatangani oleh penerima di alamat   tersebut ;

b.      pada 7 (tujuh) hari kalender sejak diposkannya surat pemberitahuan ;

c.       pada tanggal dikirimnya teleks atau faksimili yang dikonfirmasi dengan kode jawab atau tanda telah dikirim.

Perjanjian ini dibuat dalam rangkap 2 (dua) yang sama bunyinya dan mempunyai kekuatan pembuktian yang sama.

PIHAK PERTAMA                                                                     PIHAK KEDUA

PT JEPARA BARU COSMOPOLITAN COI

Ir. Nirwan ADI  NUGROHO                                                 WISNAWATI WIJAYA